섭스토리

'4·1대책 효과'인가? 아님 단순한 거래량 증가인가?

전년동월 대비 32.5%주택거래량 증가란 뉴스가 나왔다. 내용을 들여다 보면, 아파트는 41%증가, 단독주택, 연립은 17%가 증가했다 한다. 집값은 오르는 것인가?

·부동산시장의 장기침채가 부른 현상은 무엇인가?

주택시장의 침체가 장기화 되고 있다. IMF를 기점으로 집값은 곤두박질 쳤고, 회복하던 주택은 2008년 리먼브라더스 사태를 겪으면서 완전 냉각되었다. 집값은 하루가 다르게 떨어졌고, 주식폭락은 비하바가 안될정도로 하우스푸어를 중심으로 투매가 이어졌다. 기존호가의 반값, 깡통아파트가 넘쳐났다. 이것이 흐르고 흘러 2013년 까지 왔다. 아직까지도 정부는 부동산 대책을 만들어 발표하고 있다. 대책이 발표된다는 것은 아직도 침체를 의미하는 것이다. 그러면서 자연히 건설사는 대책이 나올때 마다 이슈를 따라다니 듯이 이리저리 왔다갔다 거렸다. 그러면서 집은 짓지도, 안짓는 것도 아닌 어정쩡한 상황이 최근 5년의 상태이다.

전세값은 오른다

전세값은 계속 오른다. 올라도 너무 오른다 싶을 정도로 오른다. 이것이 최근 5년의 모습이다. 집을 구하고 싶어도 집을 구하기 힘들었던 시기, 전세물량은 곧 월세물량으로 돌려졌고, 집을 가진 사람들은 월세로 기존의 전세에서 누리던 수익을 보전하려 하였다. 당연히 전세물량은 급격히 줄었고, 가격은 뛸수 밖에 없었다. 건설사는 집을 짓지 못하였다. 수많은 대형 건설프로젝트는 좌초되는 것이 일이었고, 그런 와중에 중견건설이 벽산과 극동건설은 법정관리의 늪으로 빠져갔다. 집을 지어야 생존했던 기업이 무너졌다는 것은 집을 못지었다는 소리.그래서 전세물량도, 집의 공급량도 급격히 줄어든 것이다. 거기서 전세값의 첫 원인을 생각할 수 있다.

5년간 부동산에는 무슨일이 생기고 있던것일까?

집값이 곤두박질 치던 2008년 2009년은 투매의 해라해도 과언은 아니였다. 그러던 와중 정부는 각종 대책을 내놓는데 열을 올렸다. 하지만, 효과는 미비했다. 거래량이 늘어도 반짝거렸을 뿐 지속적인 거래는 나오지 않았다. 그렇게 사람들은 집을 지키지 못하고 파는데 급급했다. 2010년 바닥이라는 심리를 언론은 뿌려되었다. 하지만, 거래량은 늘지 않고, 집의 값은 더 떨어졌다. 그렇게 2013년 까지 왔다. 지금은 오르지도 큰폭의 하락세도 아닌 지루한 시기를 보내고 있다.

최근의 전세값이 올라도 너무 오른것은?

전세값이 오른 이유는 무엇일까? 첫째 공급물량이 적다는 것이다. 모든 물량을 이야기 하는 것은 아니다. 사람들의 수요가 많은 중소형 규모에서 말하는 것이다. 적은 평수에 대한 수요는 많은데, 공급이 적다보니 자연스럽게 수요와 공급에서 공급자가 유리한 상황이 된 것이다.

둘째, 경기 활황기에 대형주택 위주의 수요가 소형주택으로 몰려온 현상. 전에 보면 재건축을 기점으로 대형평수는 인기의 대상이였다. 수요도 많았고, 그러다 보니 공급도 급속도로 높아졌다. 그러던 와중 금융위기와 함께 모두 거품이 되어 망연자실하였다. 그러면서 사람들은 어려워진 살림살이를 작은 집으로 옮기는 것으로 부터 시작하였고, 지금의 소형가구 집값을 지지해주는 역할을 하였다.

셋째, 정부의 정책을 들 수 있다. 호가는 오르는데, 돈이 없다면, 아무리 살고 싶어도 못사는 것이 경제이다. 서민들의 부족한 돈을 공급해주기 시작하였다. 전세자금 대출은 순간적인 전세로의 구매력을 높여 주었고, 이는 현재 전세가격을 지탱하는 힘을 일정부분 주고 있는 것이다.

집값의 바닥은 없는 것인가?

경제 논리로 이야기해 보자. 물건을 가장 싸게 살수 있을때는 언제인가? 물건은 넘쳐나고, 살사람이 없을때가 가장 물건을 유리한 조건에서 싸게 구매하는 적기이다. 그런 시기가 지나면, 공급자중 적자에 허덕이며 망하는 곳이 생기고, 옥석가리기가 시작된다. 경기가 좋아서 얼토당토 하지 않았던 곳이 먹고 살다가, 경쟁력이 없어서 무너지는 시기도 이때이다. 이것이 불황이다. 옥석가리기가 끝나면 공급자가 줄어서 시장은 바닥을 다지기 시작한다. 그러다 다시 수요가 생기기 시작할쯤, 살아남은 공급자는 큰 수익을 올리는 것이 경제이다. 지금은 수요가 크지 않은 시기이며, 반대로 팔려고 하는 사람과 건설사의 물량도 적은 시기이다. 이런 시기는 큰 가격변동도 없고, 거래도 없다. 이런 시기가 지나고 나면 오름세가 나올때가 온다. 안올꺼 같지만, 오게된다. 그런 역사를 우리는 몇 백년, 아니 천년간 했을지도 모른다.

지금의 주택구매 수요자는 누구?

지금의 주택구매 수요자는 집값이 오를꺼라 예상하는 사람들 보다. 실질적으로 필요로 하는 사람들이 주이다. 이런 것을 알 수 있는 점이 있다면, DTI규제가 풀리지 않고, 아직도 유효한대에 있다. 투기자금이 들어와야 가격은 상승한다. 그런 투기세력을 지탱하는 것은 지속적인 자금유입니다. 하지만, 그런 자금유입은 현재와 같은 DTI규제 하에서는 일어나기 쉽지 않다. 그렇기에 위험이 있어도 구매하는 현재의 수요자는 정말 필요로 하는 구매자들의 구성이 많을 수 밖에 없는 것이다. 분명 집은 인간의 기본적인 수요인 의식주의 하나이기 때문이다.

인구가 줄고, 현재의 소득이 적기때문에 미래의 집값은 지금보다 더 떨어진다?

집을 과연 밀가루나 쌀과 같은 논리로 봐야 할까? 밀가루와 쌀은 투기세력이 존재하기 힘든 곳이다. 밀가루는 수입에 의존하고 있기 때문에 예로들긴 힘들지만, 쌀의 경우는 국내에서 생산하는 것이기 때문에 예로들 수 있다 생각한다. 쌀을 투기로 사들이는 사람은 아직 없다. 그만큼 쌀가격은 오르지만, 오름폭이 투기라 말할만큼 크지 않다. 그렇다면, 집도 쌀과 같이 수요에만 의존하여 거래되는 것이라 볼 것인가? 이런 질문에 우리는 어떻게 답할 것인가? 집은 쌀과같이 생각하면 안된다.

우리는 집을 필요에 의해서 사지만, 지금까지 집의 가격을 보면 투기의 역사가 아닐 수 없다. 집의 가격이 안정되었다고 말하던 미국도 집값의 폭등으로 인한 하락으로 인해 리먼사태를 맞이 하였다. 오른다는 심리로 인해 너도나도 대출받아서 집을 사서 이익을 챙기던 시기를 경험했던 것이다. 이것이 바로 주택가격의 단면이다. 집은 수요에 의해서 결정되는 것만은 아니다. 투자자산의 성격을 가지고 있기 때문에 주도적인 투기세력이 존재할 수 밖에 없는 것이 바로 부동산이다. 그렇기 때문에 사람들은 불황기에 집값이 하락할까 파는 것이고, 오를때는 더 오를꺼 같아서 무리해서라도 주택을 구매한다. 그래서 주택을 필요에 의해서만 구매한다 볼 수 없는 것이다. 만약 필요에 의해서 구매해야 하는 것이라면, 전세와 매매가의 차이가 별로 없는 지금은 사야지 맞는 것이고, 거래량이 받쳐 주어야 하는 것이 맞다. 하지만, 지금 그런 현상은 일어나지 않는다. 그것이 집을 단순히 의식주에서 주의 성격으로만 볼 수 없고, 단순히 인구로만 미래의 집값을 말할 수 없는 이유이다.

집을 구매할지 망설이는 당신은 당신의 집이 필요해서 망설이는 것입니까? 아니면, 투자자산이기 때문에 망설이는 것입니까? 제가 생각하는 망설임은 필요에 의해서 망설이는 것은 분명히 아닐겁니다. 당신이 망설이는 것은 투자적인 성격때문에 망설이는 것이니다. '4·1대책'의 효과에 망설이는 분이 있다면, 집값이 오르기 시작할 때 살수 밖에 없을 겁니다. 그것을 투자적인 성격이 강한 자들이기 때문이지요.

반명에 필요에 의한 사람이 있다면, 정부정책에 흔들리지 말고 구매일정을 잡으세요. 미래에 집이 떨어진다 해도 오랜기간 그 집에서 "내 집이라는 행복과 심리적안정감"을 느끼는 것 만으로도 당신은 그 집에서 얻을 수 있는 모든 것을 누리고 있을 테니까요^^